Beim Erwerb einer noch zu errichtenden Immobilie bestehen zweifellos höhere Risiken als beim Kauf einer bereits bestehenden Immobilie. Im ersten Fall erwirbt man zwar eine neue Immobilie und hat häufig die Möglichkeit, Ausstattungen und Oberflächen nach eigenem Geschmack auszuwählen, andererseits muss man jedoch oft einen Teil des Kaufpreises zahlen, noch bevor die Immobilie fertiggestellt ist.

Zum Schutz der Käufer von Immobilien im Bau und um unangenehme Situationen zu vermeiden, die in der Vergangenheit leider  vorkamen, hat der italienische Gesetzgeber mit dem gesetzesvertretenden Dekret Nr. 122/2005 sowie den nachfolgenden Änderungen eine Reihe von Sicherheiten für den Käufer eingeführt. Insbesondere handelt es sich um folgende Schutzmaßnahmen:

a) Notarielle Form des Vorvertrags:
Gemäß Art. 6 Abs. 1 müssen der Vorvertrag sowie jede andere Vereinbarung, die auf den späteren Erwerb des Eigentums oder eines anderen dinglichen Rechts an einer zu errichtenden Immobilie  gerichtet ist, in Form einer öffentlichen Urkunde oder einer notariell beglaubigten Privaturkunde abgeschlossen werden. 

b) Mindestinhalt des Vorvertrags:
Der Vertrag muss eine Reihe wesentlicher Informationen enthalten, darunter die Beschreibung der Immobilie und sämtlicher ausschließlich genutzter Nebenräume, die technischen Eigenschaften der Bauausführung (insbesondere Tragstruktur, Fundamente, aber auch Fenster und Anlagen), die Fristen für die Fertigstellung der Bauarbeiten usw.

c) Anlagen zum Vorvertrag:
Dem Vorvertrag müssen auch das Leistungsverzeichnis (Baubeschreibung, sog. “capitolato”) mit den vorgesehenen Materialien sowie die Projektunterlagen beigefügt werden. 

d) Verpflichtung zur Stellung einer Bürgschaft (sog. “fideiussione”):
Der Bauträger ist verpflichtet, eine Bürgschaft zugunsten des Käufers zu beschaffen und zu übergeben, deren Höhe den bereits gezahlten und noch vor Eigentumsübertragung zu zahlenden Beträgen entspricht. Diese Garantie muss von einer Bank oder Versicherung ausgestellt werden und stellt sicher, dass im Falle einer Krise des Bauträgers die gezahlten Beträge zurückerstattet werden. 

e) Verpflichtung zur Abschluss und Übergabe einer zehnjährigen Versicherung (sog. “assicurazione postuma decennale”):
Der Bauträger ist verpflichtet, bei Eigentumsübertragung eine zehnjährige Entschädigungsversicherung zugunsten des Käufers abzuschließen und zu übergeben. Diese deckt unmittelbare Sachschäden an der Immobilie sowie Schäden an Dritten ab, die auf vollständigen oder teilweisen Einsturz oder auf schwerwiegende Baumängel zurückzuführen sind. 

Der notarielle Endvertrag muss die Angaben zu dieser Versicherung enthalten. Es ist zu beachten, dass der Käufer gemäß Art. 5-bis auf die durch diese Vorschriften gewährten Schutzrechte nicht verzichten kann; jede entgegenstehende Vertragsklausel ist nichtig und gilt als nicht geschrieben.

Es wird daher empfohlen, sich vor dem Erwerb einer noch zu errichtenden oder noch nicht fertiggestellten Immobilie und vor der Unterzeichnung jeglicher Dokumente sorgfältig über diese gesetzlichen Bestimmungen zu informieren – die hier nur zusammenfassend in ihren wichtigsten Punkten dargestellt wurden –, um das Risiko unangenehmer Situationen möglichst gering zu halten.

Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass es leider Fälle gibt, in denen Bauunternehmen versuchen, diese Vorschriften zu umgehen, da sie für die Unternehmen mit erheblichen Kosten verbunden sind (insbesondere die Bürgschaft und die zehnjährige Versicherung sind finanziell relativ belastend).