Sehr häufig wird beim Kauf einer Immobilie in Italien, insbesondere in einem touristischen Ort, vor dem Erwerb die Gemeinschaftsordnung nicht sorgfältig geprüft. Tatsächlich wird die Gemeinschaftsordnung für ausländische Käufer häufig weder übersetzt noch dem Kaufvertrag beigefügt und enthält tatsächlich wirklich oft nur standardisierte Klauseln mit den üblichen Regeln, die in Wohnungseigentumsanlagen einzuhalten sind. Daher lesen viele Käufer sie nicht eingehend, weil sie davon ausgehen, dass sie ihren Erwerb nicht wesentlich beeinflussen könne. Allerdings enthält die Gemeinschaftsordnung manchmal erhebliche Einschränkungen hinsichtlich der Freiheit, die Immobilie nach eigenem Ermessen und zu jedem beliebigen Zweck zu nutzen. Insbesondere könnte die Gemeinschaftsordnung Klauseln enthalten, die Tätigkeiten wie B&B und/oder touristische Vermietungen ausdrücklich untersagen. Es stellt sich daher die Frage: Sind solche Klauseln zulässig? Sicherlich muss stets der konkrete Einzelfall geprüft und der genaue Wortlaut der Klausel analysiert werden, um festzustellen, welche Tätigkeiten von dem Verbot erfasst sind und welche nicht (manchmal sind beispielsweise nur B&Bs ausgeschlossen, nicht jedoch touristische Vermietungen).

 Unabhängig davon muss jedoch auch geklärt werden, ob die Gemeinschaftsordnung gegenüber Dritterwerbern der Immobilie wirksam bzw. diesen entgegengehalten werden kann oder nicht.

 Zu diesem Punkt besteht in der italienischen Rechtsprechung Uneinigkeit hinsichtlich der Frage, ob Regelungsklauseln, die die Nutzung des Sondereigentums beschränken, gegenüber Dritterwerbern wirksam sind: Einerseits gibt es eine strengere Auffassung, nach der die einschränkende Klausel im Kaufvertrag und in den Immobilienregistern ausdrücklich eingetragen werden muss; andererseits gibt es eine weniger strenge Auffassung, nach der ein bloßer Verweis auf die Gemeinschaftsordnung bzw. deren Annahme ausreicht.

 In diesem zweiten Fall wird im notariellen Kaufvertrag daher lediglich stehen, dass die Käuferpartei erklärt, die Gemeinschaftsordnung erhalten und zur Kenntnis genommen zu haben, ohne dass die Gemeinschaftsordnung selbst beigefügt oder die einschränkende Klausel ausdrücklich erwähnt wird.

 Es ist jedenfalls zu beachten, dass grundsätzlich nur eine Gemeinschaftsordnung vertraglicher Natur (die vom ursprünglichen Eigentümer/Bauträger erstellt und in den späteren Kaufverträgen in Bezug genommen oder einstimmig beschlossen wurde) die Nutzung des Sondereigentums beschränken kann; eine durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung beschlossene Gemeinschaftsordnung könnte dies nicht.

 Darüber hinaus muss ein etwaiges Verbot aus klaren, ausdrücklichen und eindeutigen Formulierungen hervorgehen, da weder eine erweiternde noch eine analoge Auslegung zulässig ist. Daraus folgt, dass ein allgemeines Verbot wie beispielsweise „Verbot jeder Nutzung, die dem Ansehen, der Ruhe oder der Sittlichkeit des Gebäudes widerspricht“ dem Erfordernis einer eindeutigen Bestimmung der Belastung nicht genügt.

 Vor dem Hintergrund der vorstehend kurz dargestellten Grundsätze empfiehlt es sich daher für jeden, der beabsichtigt, eine Immobilie in Italien innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage zu erwerben und beispielsweise sicherstellen möchte, dass er die Immobilie zu Investitionszwecken touristisch vermieten darf, oder umgekehrt für denjenigen, der aus Gründen größerer Ruhe sicherstellen möchte, dass keine touristischen Vermietungen oder sonstigen Beherbergungstätigkeiten ausgeübt werden, diesen Aspekt vor dem Erwerb sorgfältig zu prüfen und zu vertiefen, um spätere Unsicherheiten und Risiken so weit wie möglich zu vermeiden.