Die sogenannte italienische „locazione turistica“ (touristische Vermietung) bezeichnet die Überlassung einer Wohnimmobilie durch eine Privatperson ausschließlich zu touristischen Zwecken. Die nationale Rechtsgrundlage bildet Art. 53 des italienischen Tourismusgesetzbuches (Codice del Turismo – GvD Nr. 79/2011). Danach unterliegen Immobilien, die ausschließlich zu touristischen Zwecken vermietet werden, den allgemeinen Vorschriften des italienischen Zivilgesetzbuches über die Miete (Art. 1571 ff. codice civile), während die besonderen Bestimmungen des Gesetzes Nr. 431/1998 über die „Disciplina delle locazioni e dem rilascio degli immobili adibiti ad uso habitazione“ (Regelung der Wohnraummietverhältnisse und der Rückgabe von Wohnimmobilien) keine Anwendung finden.

Ergänzend ist Art. 4 des Gesetzesdekrets Nr. 50/2017 (umgewandelt durch Gesetz Nr. 96/2017) zu berücksichtigen, der die steuerliche Behandlung der sogenannten „locazioni brevi“ (Kurzzeitvermietungen) regelt. Darunter fallen Mietverträge über Wohnimmobilien mit einer Dauer von höchstens 30 Tagen, auch wenn Bettwäsche zur Verfügung gestellt und eine Endreinigung durchgeführt wird. Diese Vorschrift eröffnet zudem die Möglichkeit, die pauschale Ersatzsteuer („cedolare secca“ – pauschale Quellensteuer) anzuwenden.

Sowohl die Rechtsprechung als auch der Gesetzgeber unterscheiden zwischen einer „locazione turistica“ (touristischen Vermietung) und einer Beherbergungstätigkeit anhand der Frage, ob die Tätigkeit unternehmerischen Charakter hat. Nach Art. 2082 des italienischen Zivilgesetzbuches ist Unternehmer, wer eine wirtschaftliche Tätigkeit berufsmäßig und organisiert mit dem Ziel der Herstellung oder des Austauschs von Waren oder Dienstleistungen ausübt.

• Nichtunternehmerische „locazione turistica“: Liegt vor, wenn eine Privatperson ihre Immobilie lediglich gelegentlich, ohne organisatorische Struktur und ohne professionelle Ausrichtung vermietet.
• Unternehmerisch betriebene Ferienunterkunft („casa/appartamento per vacanze“): Liegt regelmäßig vor, wenn mehrere Immobilien einheitlich verwaltet und zusätzliche Dienstleistungen wie beispielsweise Shuttle-Service, Willkommensprodukte oder betreute Check-ins angeboten werden, für die deutlich umfangreichere gesetzliche Anforderungen gelten.

Der Mietvertrag über eine „locazione turistica“ muss gemäß Art. 1 des Gesetzes Nr. 431/1998 schriftlich abgeschlossen werden. Diese Vorschrift gilt auch für Mietverhältnisse mit touristischer Zweckbestimmung. Die zulässigen Nebenleistungen, die erbracht werden dürfen, ohne dass die Tätigkeit als unternehmerisch eingestuft wird, sind nach dem Gesetzesdekret Nr. 50/2017 auf die Bereitstellung von Bettwäsche sowie die Reinigung der Unterkunft beschränkt. Unter Reinigung ist ausschließlich die Herrichtung der Unterkunft vor der Anreise oder nach der Abreise des Gastes zu verstehen, nicht jedoch eine Reinigung während des Aufenthalts.

Hinsichtlich der verwaltungsrechtlichen Verpflichtungen ist zunächst zu beachten, dass die „locazione turistica“ (touristische Vermietung) in nichtunternehmerischer Form nach nationalem Recht grundsätzlich keiner „SCIA“ (Segnalazione Certificata di Inizio Attività – zertifizierte Anzeige über die Aufnahme einer wirtschaftlichen Tätigkeit) unterliegt, da diese den unternehmerischen Tätigkeiten vorbehalten ist. Allerdings können die jeweiligen Regionalgesetze verlangen, dass vor Aufnahme der Vermietung eine einmalige „CIA“ (Comunicazione di Inizio Attività – Mitteilung über die Aufnahme der Tätigkeit oder ähnliche Formalitäten) bei der zuständigen Gemeinde eingereicht wird.

Darüber hinaus wurde durch Art. 13-ter des Gesetzesdekrets Nr. 145/2023 die Verpflichtung eingeführt, für alle zu touristischen Zwecken vermieteten Wohnimmobilien einen „CIN“ (Codice Identificativo Nazionale – Nationale Identifikationsnummer) zu beantragen. Dieser wird vom italienischen Tourismusministerium über ein automatisiertes Verfahren vergeben und muss:

• in sämtlichen Anzeigen, Inseraten sowie jeder Form der Werbung für die betreffende Unterkunft angegeben werden,
• gut sichtbar an der Außenseite des Gebäudes, in dem sich die betreffende Wohneinheit befindet, angebracht werden, wobei etwaige bauplanungsrechtliche und landschaftsschutzrechtliche Vorgaben zu beachten sind.

Ferner bestehen Verpflichtungen gegenüber den Sicherheitsbehörden. Nach Art. 109 des Einheitstextes der Gesetze über die öffentliche Sicherheit („T.U.L.P.S.“ – Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza), in der durch Art. 19-bis Abs. 1 des Gesetzesdekrets Nr. 113/2018 verbindlich ausgelegten Fassung, gelten die Meldepflichten auch für Vermieter und Untervermieter, die Wohnimmobilien im Rahmen von Verträgen mit einer Dauer von weniger als 30 Tagen überlassen. Der private Vermieter ist daher verpflichtet:

• die Identität der Gäste anhand eines geeigneten Ausweisdokuments (Personalausweis oder Reisepass) zu überprüfen,
• die Personalien innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft – beziehungsweise höchstens innerhalb von 6 Stunden bei Aufenthalten von höchstens 24 Stunden – elektronisch an die zuständige Questura (Polizeidirektion) zu übermitteln („ALLOGGIATI WEB“).

Der italienische Staatsrat (Consiglio di Stato) hat hierzu jüngst erklärt, dass die Identitätsprüfung persönlich („de visu“) erfolgen muss. Ein ausschließlich per Fernzugriff durchgeführter Check-in genügt daher nicht, weil der Vermieter die Übereinstimmung zwischen der vorgelegten Ausweisurkunde und der anwesenden Person unmittelbar überprüfen muss. Schließlich ist – sofern die jeweilige Gemeinde eine entsprechende Regelung erlassen hat – die „imposta di soggiorno“ (Kurtaxe) von den Gästen einzuziehen und an die Gemeinde abzuführen.

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass sich die vorstehend zusammengefasste Rechtslage in den vergangenen Jahren mehrfach geändert hat und je nach Region und Gemeinde zusätzliche Besonderheiten gelten können. Wer beabsichtigt, eine „locazione turistica“ (touristische Vermietung) aufzunehmen, sollte daher:

• vor Beginn der Tätigkeit und auch später regelmäßig prüfen, welche Pflichten nach den jeweils geltenden kommunalen und regionalen Vorschriften bestehen,
• einen Steuerberater konsultieren, um die steuerlichen Auswirkungen der Vermietung zu klären, das alles um mögliche Sanktionen wegen der Verletzung gesetzlicher Pflichten zu vermeiden.